Gayrimenkulde Gerçek Değer Nedir? Piyasa Fiyatı vs Ekspertiz Değeri

Bir Evin Kaç Farklı "Değeri" Vardır?

Gayrimenkul dünyasında bir mülkün değerini sorsanız, farklı kaynaklardan farklı rakamlar alırsınız. Emlakçı başka der, banka ekspertizi başka, belediye rayici başka, komşunuz bambaşka bir fiyat söyler. Peki hangisi doğru?

1. İlan (Talep) Fiyatı

Sahibinden veya emlak ofisinden piyasaya sunulan fiyattır. Genellikle satıcının duygusal bağı, borç durumu ve pazarlık payı eklenerek belirlenir. Gerçek satış fiyatından ortalama %15-25 daha yüksektir.

2. Piyasa (Emsal) Değeri

Aynı bölgede, benzer özelliklerdeki mülklerin son 6-12 ayda gerçekleşen satış fiyatlarının ortalamasıdır. En güvenilir değerleme yöntemi budur. Evin Değeri'nin yapay zeka algoritması tam olarak bu yöntemi kullanır ve TCMB endeksleriyle günceller.

3. Banka Ekspertiz Değeri

Konut kredisi başvurusunda bankanın görevlendirilmiş eksper tarafından yaptırdığı değerlemedir. Bankalar genellikle riski minimize etmek için piyasa değerinin %10-20 altında bir değer biçer. Bu yüzden kredi miktarınız beklentinizin altında kalabilir.

4. Vergi Rayiç Değeri

Belediyelerin gayrimenkul vergisi hesabında kullandığı değerdir. Genellikle piyasa değerinin çok altındadır ve 2-3 yılda bir güncellenir.

5. Sigorta Değeri

DASK ve konut sigortası hesaplamalarında kullanılan değerdir. Arsa değeri hariç, sadece yapı maliyetini kapsar.

Yapay Zeka Hangi Değeri Hesaplar?

Evin Değeri'nin AI motoru, piyasa (emsal) değerini hesaplar — yani mülkün bugünkü koşullarda satılması halinde alacağı en gerçekçi fiyatı. Bunu yaparken:

• Bölgedeki gerçekleşen satış verilerini analiz eder
• TCMB Konut Fiyat Endeksi ile günceller
• 50+ değişkeni (lokasyon, yaş, kat, cephe, özellikler) hesaba katar
• Sezonsal eğilimleri ve arz-talep dengesini değerlendirir

Sonuç: Bir mülkün "gerçek" değeri, o mülk için şu an pazarda ne kadar ödemeye hazır alıcılar olduğudur. Evin Değeri, tam olarak bunu hesaplar.